Израчунавање вредности земљишта за пореске сврхе може изгледати незгодно, али не мора бити. Постоји много начина за одређивање процене имовине у сврху пореза. Али три методе вредновања које се најчешће користе за израчунавање тренутна тржишна вредност земљишта користе процењену вредност, процењену вредност и вредност замене.
Можете вам користити процјенитељ вриједности земљишта или калкулатор вриједности земљишта, али након што схватите различите методе које влада, као и већина процјенитеља, пореских службеника и стручњака за некретнине користе за израчунавање тренутна тржишна вредност земљишта, није тежак поступак за одређивање процене имовине у пореске сврхе, или уопште, вредности земљишта за пореске сврхе.
Како израчунати вредност земљишта
Пре израчунавања вредности земљишта за пореске сврхе, важно је имати на уму неколико тачака:
- Набавна цена састоји се од цене земљишта и цене побољшања, на пример за кућу. Ово можда неће бити наведено на уговору о купопродаји, јер у пракси продавци и агенти обично наводе коначну завршну цену на било ком уговору о некретнинама.
- У погледу рачуноводства, имовина испуњава услове за амортизацију, а земљиште не.
Након што узмете у обзир ове две ствари, спремни сте да израчунате тренутну тржишну вредност земљишта на један од три начина:
Процењена вредност: На овај начин, влада је проценитељ званичне вредности земљишта у пореске сврхе. Поједностављено, процењена вредност је приближна вредност, али треба да послужи као поштена процена заснована на тренутним тржишним условима. На пример, претпоставимо да сте за кућу платили 200.000 УСД, а процењена вредност је 160.000 УСД, који се састоје од 40.000 УСД за земљу и $120,000 за побољшања (кућа) тада је вредност земљишта 25 процената укупне вредности, или $40,000. Да бисте израчунали ту цифру, имали бисте:
40.000 УСД (вредност земљишта) / 200.000 УСД (вредност куће и земљишта).
= 0,25 (вредност земљишта као проценат од укупног броја).
= 25 процената.
Запамтите такође, као што је горе речено, вредност земљишта не може да амортизује, али вредност побољшања (кућа, у овом случају) може.
Процењена вредност: У овом случају, проценитељи, људи који зарађују за живот процењујући или вреднујући имовину, су ти који дају вредност земљишту. Управо из тог разлога зајмодавци обично налажу процену коју спроводи квалификовани проценитељ или сами процењују имовину. Рецимо да сте, на пример, купили имовину за коју процена банке вреди $180,000 који се састоји од 50.000 долара за земљу и $130,000 као замјенска вриједност куће, тада је вриједност земљишта:
50.000 УСД (вредност земљишта) / 130.000 УСД (вредност куће) + 50.000 УСД (вредност земљишта).
= $50,000 / $180,000.
= 33,33 одсто
Вредност замене: Познато је да су осигуравачи педантни у финансијском планирању. На крају крајева, они су ти који законски морају да плате „трошкове замене“ дела имовине, ако је уговор о осигурању написан као такав. На пример, ако сте кућу купили за 250.000 УСД, а вредност замене за кућу (побољшања) је 175.000 УСД, то значи да земљиште се процењује на 75.000 долара. Да бисте израчунали вредност земљишта као проценат укупне вредности имовине (земљиште + побољшања, као што је кућа), имали бисте:
75.000 УСД (вредност земљишта) / 250.000 УСД (вредност земљишта и побољшања).
= 0,30 (вредност земљишта у поређењу са укупном имовином израженом у децималном облику).
= 30 процената.
Дакле, према овој процени, вредност земљишта износи 30 процената укупне вредности имовине (земљишта и побољшања, попут куће или зграда).
Све три ове методе процене земљишта могу бити оправдане у очима закона. Дакле, који ћете користити зависиће од ваших околности или циљева. Ако бисте имали користи ако бисте захтевали што већу амортизацију, идите на ону која има најнижу вредност земљишта (као проценат укупне имовине). Ако бисте имали користи захтевајући нижу амортизацију (на „побољшањима“ као што су кућа или зграде), користили бисте методу која даје највећу вредност земљишта као проценат укупне имовине.
При одређивању вредности земљишта за пореске сврхе, вероватно не постоји бољи извор информација од владе која, на крају крајева, спроводи правила за сва одређивања у вези са проценом земљишта и имовине у пореске сврхе.
Како вредновати комад земље
Најбољи државни извор информација о томе како одредити вредност земљишта у пореске сврхе или чак процену имовине у пореске сврхе је сама ИРС. Пореска управа објашњава:
"Земљиште се никада не може амортизовати. Будући да земљиште не може бити амортизовано, потребно је да распоредите оригиналну откупну цену између земљишта и зграде. Можете користити вредности проценитеља пореза на имовину да бисте израчунали однос вредности земљишта и зграде."
Није изненађујуће што би од три најбоље методе за процену земљишта ИРС препоручила ону коју утврди влада: процењена вредност. Имајте на уму да, као што је горе поменуто, одређујете вредност земљишта израчунавајући га као проценат укупне вредности дела имовине (земљиште + побољшања, попут кућа или зграда). ИРС даје овај пример како се вреднује комад земље.
Господин Смитх је купио пословну зграду за 100.000 долара. Изјава о порезу на имовину показује:
- Побољшања60.000 долара 75 одсто.
- Земљиште 20.000 долара 25 посто.
- Укупна вредност 80.000 УСД 100 посто.
Помножите набавну цену (100.000 УСД) са 25 процената да бисте добили вредност земљишта од 25.000 УСД. У згради можете да амортизујете својих 75.000 долара, каже ИРС.
Како пронаћи вредност земљишта за мој дом
Додељивање процента је један од начина да се утврди вредност земљишта вашег дома, каже ТурбоТак, софтвер и мрежни програм припреме пореза који нуди Интуит. ТурбоТак даје овај пример:
„Купујете кућу и земљу за $200,000. У купопродајном уговору није прецизирано колики је откупни износ за кућу, а колики за земљиште. Последња процена пореза на непокретност заснована је на процењеној вредности од $160,000, од чега $136,000 био за кућу и $24,000 било за земљу “.
Нађите вредност земљишта за кућу на следећи начин:
- Доделити 85% ($136,000 / $160,000) купопродајне цене за кућу и 15 одсто ($24,000 / $160,000) купопродајне цене за земљиште.
- Ваша основа у кући је 170.000 УСД (85 процената од 200.000 УСД) и ваша основа или вредност земљишта је 30.000 УСД (15 процената од 200.000 долара).
Дакле, у овом примеру вредност земљишта износи 30.000 америчких долара, или 15 процената вредности укупне имовине, а вредност куће је 170.000 америчких долара, 85 процената укупне вредности укупне имовине.
Како одредити вредност имовине
Бетх Буцзински из Нерд ВаллеНе препоручује вам употребу мрежних алата, као што су процењивач вредности земљишта или калкулатор вредности земљишта, као и упоредива својства и процене за одређивање процене имовине у пореске сврхе. Она примећује да постоји пет различитих начина за одређивање вредности имовине:
Користите интернетске калкулаторе за процјену земљишта и процјенитеље вриједности земљишта. Више од једног од пет америчких власника кућа који су утврдили вредност куће користили су онлајн процењивач, примећује Буцзински. Технички израз за ове алате је аутоматизовани модел процене или АВМ, а обично их нуде зајмодавци или локације за продају некретнина попут Зиллов и Редфин. Ипак, Давид Расмуссен, виши потпредседник за пословање компаније Верос Реал Естате Солутионс, упозорава:
„Већина АВМ-ова на страницама са некретнинама углавном су намењене маркетингу и генерисању потенцијалних клијената. Задатак им је да врате вредност за скоро свако својство, чак и када су подаци ограничени. И на тај начин они умањују тачност “.
Набавите упоредну анализу тржишта. Можете да затражите од локалног агента за продају некретнина упоредну анализу тржишта или ЦМА, која пружа процену куће и тржишта од стране агента како би пружио процену вредности, обично за сврхе пописа. Можда ћете чак моћи да позовете локалног агента за продају некретнина да бесплатно пружи ЦМА.
Користите ФХФА калкулатор индекса цена куће. Овај алат, који је калкулатор вредности земљишта, једноставан је за употребу. Једноставно унесите државу у којој се налази имовина коју сте купили, откупни квартал (када сте купили имовину, као што је „2016 квартал 4“), квартал процене (квартал за који желите да одредите процену имовине, као што је нпр. "Квартал 4 2018.), и набавна цена (као што је $200,000). Затим притисните „Израчунај“ и добићете брзи одговор који ће вам дати вредност имовине, у овом случају $228,832. То значи да се имовина вреднује $228,832 закључно са четвртим тромесечјем 2018.
Ангажујте професионалног проценитеља. Као што је претходно речено, ово је одлична опција. Зајмодавци користе проценитеље за процену вредности имовине, јер је то што ови професионалци зарађују за живот. Више од једне четвртине америчких власника кућа утврдило је вредност куће оценом, каже Буцзински.
Између осталог, проценитељи процењују:
- Тржиште: Регија, град и кварт у коме се налази дом или неко друго имање.
- Имовина: Карактеристике куће или другог имања, укључујући побољшања и земљиште на којем седи.
- Упоредна својства: Продаја, огласи, слободна радна места, трошкови, амортизација и други фактори за сличне куће или друге некретнине на истом тржишту.
Затим комбинују ове информације како би створили коначно мишљење о вредности за кућу или друге поседе и предали их у званичном извештају.
Процените упоредива својства. Говорећи о упоредивим својствима, употреба ове метрике је такође одличан начин да се утврди вредност имовине, чак и без плаћања професионалног проценитеља. Проценитељи и АВМ-ови се ослањају на недавну продајну вредност упоредивих некретнина, често званих „компови“.
Говорећи о популарности коришћења упоредивих некретнина, више од 50 процената власника кућа проценило је вредност свог дома гледајући упоредива својства, каже Буцзински. "Повлачење компоста један је од начина да се утврди тржишна вредност без плаћања проценитеља, али добро се просудите. Само зато што продата имовина не значи да је комп", каже Риан Лундкуист, власник компаније за процену са седиштем у Цармицхаелу у Калифорнији .
Када користите цомпс за одређивање вредности имовине, обавезно примените приступ „јабуке јабукама“: Потражите сличну величину, локацију, стање и надоградње. Да бисте започели, прегледајте листе услуга са више уноса, посебно за недавне продаје и потражите недавне цене уноса сличних некретнина ако је потребно. Обавезно прегледајте најмање три слична својства пре него што методом цомпс процените својство.
